マンション管理組合と管理会社の関係
最近、マンション管理士会（以下、「管理士会」）開催のイベントに参加した。
参加者の方は年齢層７０代方が中心で、４０歳前後のと思われる方が２名ほど。
皆さん、まじめに自分の住んでいるマンションの将来を考える方々が多い。
お年を召された方の発言が多く、お若い方は勉強という姿勢で発言は少ない。
さて、私自身は（今のところ）マンション管理会社（以下、「管理会社」）の人間。
ほぼ聞いているだけだったが、参加しているマンション管理組合（以下、「組合」）の組合員（役員・一般組合員）、関係者の方々、それから管理士会所属の管理士の方々の発言の端々に、管理会社を下に見るコメントを耳にして、面白くはなかった。
- 管理会社に「やらせている」、「やらせればいい」
- 管理会社に合い見積もりをとらせるべきだ。
- メンテナンス見積りの値引きは当たり前で、一言言ったら半額になったことがある。
などなど。
これを聞いていて私が思ったのは、「だったら自分たちでやればいい」。
組合員も管理士も、一体いつの時代の話をしているのか。１０年？２０年前？
正直、ここ２～３年くらい管理会社も相当大変。
まず人がいない。（フロント、管理員）
そして業務が増大。（社内／管理組合業務）
その他、天災が増えたしマンション居住者のカスハラも問題になっている。
もちろん、これらの問題に対応する準備ができていない管理会社側にも問題はある。
会社の管理職の考えは、１０年２０年前の当時の経験がベースだからか、
業務管理や見直しもマンパワー頼りでアナログ業務ばっかり増えている。
（逃げ切り年齢の人たちは、その場しのぎの対応になるのか？）
話がそれてしまったけど、
- 組合と管理会社は対等な立場であってほしい。
度を越した場合は、管理会社側から契約を断られることもある
- 組合は、管理会社の監督が必要と思えば管理士に業務委託した方が良い。
管理士は、業務管理のほか規約の見直し、長期修繕計画の改定、見積の精査など専門的な立場で監査できる
役員の入れ替わりの時も安心
- 管理会社は、組合からの要請のうち、できない/手が回らないことは断ったほうが良い。
断りすぎて管理契約が継続できなくなった場合は管理会社の自業自得
2020仕事納め
今日が2020年の仕事納めです。(予定😅)
今年はコロナ人不足から始まって、
人員補充問題も無いまま下期から仕事量倍増。
顧客への支障を感じながら、何とか休みに入れました。
新年早々から忙しくなりそうなのでどうしよう…💦
まずは全てを忘れて、年内にリフレッシュすることにします。
皆様良いお年を❗
宅地建物取引士 免許更新講習を受けて思うこと
宅建の免許更新講習を受けてきました。
有効期間5年の免許で、前回の更新から月日の流れる速さを感じます。
ところで前回の講習後に交付を受けた免許は、最後の「宅地建物取引主任者」免許。
その後、すぐに「宅地建物取引士」に名称変更されたため、
今回は「宅建士」の初めての免許更新でした。
実は、6年前から不動産の仕事を離れ、その後は分譲マンションの管理に
携わっていますが、、、これが、当時の不動産の業務とは細かさが違います。
仕事における接点が、個対自分 から（個+組合）対自分 に変わり、
より高度で広範囲の知識が要求されるようになりました。
例えれば、今までは見ようともしなかった保険の約款に目を通すようになった位です。
そんな変化の中、初めて客観的な立場で受けた宅建士の免許更新講習です。
講習は、心構え的な内容から入り、民法等関係法規の改正、トラブル事例の紹介。
合間に、設問による講義と、終盤で穴埋め型ワークシートによる振り返り。
・「主任者」から「士」に変わったことで、責任も増した。・・・
・求められる対応の多様化・高度化。
・顧客レベルの高まりによるトラブル事例の難化。
強く感じたのは、自分の過去の経験とはレベルの違う、
より高度で専門性の高い責任ある対応を求められているということ。
講習が終わると、その場で交付された免許を受け取って会場を出ます。
駅までの道すがら、不動産業界も大変になってきたなと感じて歩いていると、
同じ講習を受けた不動産会社の社員と思しき青年2人が、笑いながら
「○×問題１個正解だった」という話をしていました。
これが、私の知っている不動産会社の社員です。
立ち位置が変わると見方感じ方も変わるのでしょう。
（自分も）まだ大丈夫。と、意味も分からず安心しつつ、
世の中は変わりつつあることを実感した１日でした。
自分の知識を、人の幸せのために役立てていきたい。
そのために、今後も精進してまいります。
管理不全
2件のマンションを見てきました。
それぞれ500ヵ月近い長期滞納者がいて、
滞納総額は400～1000万円超。
市場買取引価格は400万円を切る程度で、
競売に出して最低落札価格70万円程度で
落札できたとしても、
400万円超の負債を抱えることになり、
管理組合で競売申し立てをしても買手が付かない状態。
滞納者はのうのうと暮らし、他の組合員は『見ないふり』。
役員就任も避けて逃げ回っているような感じ。
管理費勘定のマイナス収支を、積立金勘定を取り崩して
補填している状態で、当然必要な執心もできないので
パッと見ボロボロ、、、
何とかしたいけど、組合員からは『あきらめ』を
強く感じる。
はたして救えるのか、、、😵
皆さんのマンションは大丈夫でしょうか。
手遅れになる前に、ぜひマンション管理士へ相談を❗
債権申出書の提出
マンション区分所有者の方が亡くなり、相続人がいない場合は
故人が所有していた住戸（専有部分）は国庫に帰属することになります。
国庫に帰属後、選任された財産管理人が当該専有部分の管理を行うことに
なりますが、国が管理費を納入することもなく滞納が増え続けています。
ちなみに、該当住戸は処分=売却［任売や競売等］を行うようです。
当該住戸の未納管理費等は元金１００万円超とそれに伴う遅延損害金が
発生しているので、管理組合としては早急に回収したいと代理人弁護士
を立てて粛々と手続きを進めている状態ですが、、、、
まあ、処分が進まないとのこと。
毎年片手ほどの売買事例があり、金額も滞納金回収には十分すぎる価格
なのに、、、国から選任された管理人はあまりやる気がないのでしょうか。
それとも債権者の考えなのか…
よくわかりませんが、管理組合として債権申出書による主張を行いました。
弁護士先生、遠方にもかかわらず迅速丁寧なご対応感謝いたします。
